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MessagePosté: 03 Sep 2018, 06:46 
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Bonjour,

Je suis sur le point de vendre mes appartements meublés après 5 ans d'activité. Mon statut est celui de Loueur Meublé Professionnel.

Le Chiffre d'Affaires généré par cette activité de LMP est inférieur à 90.000 € par an.

Je vais donc bénéficier de l'exonération totale de l'imposition sur les plus-values.

Mes questions sont les suivantes :
 
  1. Aurai-je une imposition sur le revenu personnelle suite aux ventes ?
  2. Si je déclenche un impôt sur ces cessions, comment sera-t-il calculé ?

Merci de vos réponses.
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MessagePosté: 25 Sep 2018, 06:59 
CHEKROUN Hervé Expert-comptable sur LE SOLER photo
 
CHEKROUN H.
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Bonjour Thibaut,

Vous  exercez sous le statut de loueur en meublé professionnel (LMP), et vous envisagez de vendre un ou plusieurs appartements.

Dans le cadre de ces cessions, vous vous posez des questions concernant l'exonération des plus-values sur les biens utilisés par vos Locations Meublées Professionnelles prévue à l'Article 151 Septies du CGI.

Ce texte, comme vous l'avez indiqué, régit les exonérations prévues pour les petites entreprises. Néanmoins, il peut parfaitement s'appliquer aux loueurs meublés professionnels. En effet, même si elle concerne la gestion immobilière, votre activité Location Meublée Professionnelle est considérée comme une entreprise individuelle "classique". Votre plus-value sera donc traitée comme une plus-value professionnelle.

Afin de vous répondre précisément, je vais donc aborder les questions suivantes :
 
  1. Quelles sont les conditions à remplir pour exonérer les plus values en tant que LMP ?
  2. Quelles sont les modalités d'application de cette exonération ?
  3. Quelles sont les plus-values exonérables ?
  4. Quelle est l'étendue de cette exonération ?
 

Quelles sont les conditions à remplir pour bénéficier de l'exonération des plus values en tant que LMP ?


Pour être totalement exonéré sur la plus-value dégagée lors de ces cessions d'immeubles utilisés pour votre Location Meublée Professionnelle, vous devez remplir deux conditions. Ces deux conditions sont les suivantes :
 
  1. Vos recettes annuelles doivent être inférieures à 90.000 €.
  2. Votre activité doit être exercée depuis plus de 5 années.

Si vous remplissez ces deux conditions, alors vous pourrez prétendre aux exonérations prévues pour la cession des petites entreprises (Article 151 septies du Code Général des impôts).
 

Quelles sont les modalités d'application de cette exonération ?


Comme nous l'avons vu précédemment, cet Article 151 septies du CGI prévoit une exonération totale des plus-values sur les immeubles bâtis si les deux conditions précédentes sont remplies (durée d'exercice de 5 ans et Chiffre d'Affaires inférieur à 90.000 €).

Cependant certaines précisions peuvent être apportées concernant :
  1. Le délai de 5 ans.
  2. Le montant du Chiffre d'affaires à prendre en compte.
 

Un bien acquis il y a moins de 5 ans peut-il bénéficier de cette exonération ?


Oui, tout à fait !

En effet, ce que le Service des Impôts des Entreprises va retenir, c'est la durée d'exploitation de votre activité de loueur meublé professionnel.

Ainsi, même si vous revendez l'année suivante, un bien immobilier acheté l'année précédente, l'exonération est possible si vous exercez votre activité de LMP depuis plus de 5 années. On rencontre fréquemment cette situation chez les propriétaires qui possèdent plusieurs biens immobiliers et qui exercent leur activité depuis de nombreuses années.
 

Doit-on prendre en compte le prix de cession du bien immobilier pour le calcul du Chiffre d'Affaires (90.000 €) ?


Non ! Le prix de cession ne rentre pas dans le Chiffre d'Affaires de l'entreprise.

D'ailleurs, comptablement et fiscalement, ce prix de cession est considéré comme un produit exceptionnel (compte 775).

De la même façon, les produits financiers ne sont pas, non plus, à prendre en compte pour vérifier le dépassement du plafond des 90.000 €.
 

Quelles sont les plus-values exonérables ?


Toutes les plus-values de cessions d'immobilisation sont exonérables si elles remplissent les deux critères suivants :
 
  1. Les immobilisations cédées sont inscrites, à l'actif, dans le bilan de l'entreprise cédante.
  2. Les cessions ne concernant pas des terrains à bâtir.
 

Les immobilisations doivent être inscrites à l'actif


Cette condition de forme est indispensable.

Pour bénéficier de cette exonération, vous devez donc avoir préalablement inscrit l'immeuble cédé dans un compte d'immobilisation (compte de la classe 2). Il doit, par conséquent, figurer à l'actif du bilan de votre entreprise ...

Par ailleurs, ces immeubles doivent avoir été loués meublés avec un Chiffre d'Affaires constatable dans votre comptabilité.
 

Les terrains à bâtir ne sont pas exonérés


En effet, la plus-value tirée de la cession d'un terrain à bâtir est exclue du bénéfice de l'exonération pour petite entreprise. Le Bulletin Officiel des Impôts mentionne cette exclusion expressément.
 

Quelle est l’étendue de cette exonération ?


Quand on parle d'exonération totale, il faudrait ajouter les précisions suivantes :
 
  1. Si le Chiffre d'Affaires est inférieur à 90.000 €.
  2. Pour la totalité de vos impôts.
 

Une exonération totale sur le Chiffre d'Affaires est inférieur à 90.000 €


Si le Chiffre d'Affaires réalisé par le Loueur Meublé Professionnel est inférieur à 90.000 €, l’exonération est totale.

Par contre, si le Chiffre d'Affaires est compris entre 90.000 € et 126.000 €, l'exonération est partielle. Dans ce cas, la formule à appliquer pour le calcul de la partie exonérable est le suivant :

Plus-value * (126.000 – Chiffre d'Affaires réalisé) / 36.000.

Enfin, pour vérifier ce plafond de Chiffre d'Affaires, vous devrez pendre en compte la moyenne de vos recettes sur les deux années civiles précédant la cession de votre bien.
 

Cette exonération ne concerne que l'Impôt sur le Revenu


En effet, l'exonération prévue à l'Article 151septies du CGI ne s'applique que pour votre impôt personnel.

Cela signifie, quand même, que les plus-values réalisées ne déclencheront aucun impôt. En effet, l'article 151 septies étant réservé aux Entreprises Individuelles et aux sociétés soumises à l'IR, il n'y a donc aucun risque d'imposition.

De plus, cette exonération concerne aussi bien les plus-values à long terme que les plus values à court terme.

Par contre, en ce qui concerne les prélèvements sociaux (cotisations RSI, CSG, CRDS ...) vous ne bénéficierez pas de cette exonération sur les plus values à court terme.

En effet, l'Article 37 de la Loi n°2011-1906 du 21 décembre 2011 a supprimé l'exonération des cotisations sur les plus-values à court terme.

Désormais, seules les plus-values à long terme peuvent bénéficier de cette exonération "sociale
 

Conclusion


Vous le voyez, malgré ces quelques limitations, l'exonération prévue à l'Article 151 septies s'applique dans la majorité des situations des "petits" Loueurs Meublés Professionnels.

Par ailleurs, pour les loueurs qui dépassent le seuil de 90.000 €, sachez qu'il existe aussi un Article 151 septies B applicable depuis 2017 aux loueurs en meublés professionnels.

Cet Article permet d’opérer un abattement de 10% par an sur la plus-value à long terme réalisée lors de la vente d’un bien. Là encore, cet abattement est décompté après la 5ème année de détention. Si vous faites le calcul, vous constatez que ces plus-values sont exonérées au bout de 15 ans.

Cet Article 151 Septies B est, cependant, moins intéressant que le 151 Septies car il n'exonère que la plus-value à long terme. Cela signifie que la plus-value correspondant aux amortissements ne pourra pas être exonérée ...

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Anonymous (05 Nov 2018, 00:13) et 8 autres utilisateurs
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