DEFISCALISATION : comment réduire ses impôts ?


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POURQUOI DEFISCALISER ?

A cette question, vous pourriez facilement me répondre : "Pour payer moins d'impôts !"

Le débat serait immédiatement clos et la question s'avèrerait donc sans grand intérêt.

Cependant il faut, me semble-t-il, ajouter un autre critère indispensable. En effet, pour qu'une défiscalisation soit réussie, il faut, certes, qu'elle réduise les impôts, mais il faut surtout qu'elle permette un enrichissement global du contribuable et de son patrimoine.

Trop souvent, on constate que, si la réduction d'impôt est effective, le produit de défiscalisation est globalement moins rentable (pour le foyer fiscal du contribuable) qu'un investissement "classique".

Une fois ce constat dressé, je vais maintenant essayer de vous fournir tous les outils pour que vous puissiez réussir votre défiscalisation.
 

COMMENT REUSSIR SA DEFISCALISATION ?

Une défiscalisation peut être considérée comme réussie à partir du moment où l'investissement (c'est à dire la dépense réalisée) génère des avantages supérieurs à ceux tirés d'un investissement non-défiscalisé.

Pour calculer les avantages fiscaux induits par une défiscalisation, il faut prendre en considération :
 
  1. l'économie d'impôts dont va effectivement bénéficier le contribuable,
  2. la rentabilité générée par l'investissement support de cette défiscalisation,
  3. le prix de revente (s'il y a une possibilité de revente) de cet investissement.

Là encore, vous pourriez me rétorquer que : "tous ces éléments sont fournis dans les plaquettes commerciales de ces produits ..."

C'est exact ! Cependant, trop souvent, certains investisseurs constatent, par la suite, que la rentabilité et le potentiel de revente ont été surévalués. C'est ainsi que vous trouverez de nombreux produits de défiscalisation qui, pour rendre attractif leurs placements, mettent en avant une rentabilité très surprenante, voire impossible à réaliser, voire étonnamment présentée : c'est le traditionnel "Devenez propriétaire, sans apport, grâce à vos impôts ..."

Si j'osais, je vous avouerais avoir même bénéficié de quelques confidences de commissaires aux comptes dont le nom apparaît dans certaines plaquettes de ces produits immobiliers. Ils m'avouaient passer de très mauvaises nuits rien qu'en relisant les rentabilités qui y étaient précisées ...
 

COMMENT VERIFIER LA QUALITE D'UNE DEFISCALISATION ?

Une produit de défiscalisation devrait être choisi comme n'importe quel investissement. Avant d'investir, vous devriez donc :
 
  1. analyser la qualité de cet investissement,
  2. étudier la concurrence,
  3. obtenir des avis de clients (sur l'intermédiaire et sur le produit),
  4. vous rendre sur place s'il s'agit d'un investissement immobilier,
  5. étudier le marché sur lequel l'investissement se positionne afin de le connaitre, un minimum,
  6. vérifier qu'il s'adapte à votre situation fiscale personnelle.

Le problème, c'est qu'il s'agit, majoritairement, d'investissements avec des impacts financiers futurs se répercutant sur de très nombreuses années. Dans ce contexte, il me semble indispensable de prendre en considération que :
 
  1. les éléments d'analyse de ces produits risquent de ne pas être assez nombreux,
  2. ils seront, le plus souvent, fournis "sélectivement" par les intermédiaires qui commercialisent ces produits,
  3. leur lecture sera complexe car vous n'êtes pas un professionnel de la défiscalisation et vous allez donc devoir faire confiance à cet intermédiaire pour vous "expliquer" les informations qui s'y trouvent,
  4. votre situation fiscale personnelle peut évoluer dans le temps, rendant l'opération de défiscalisation nettement moins avantageuse qu'au départ.

Très souvent, on s'aperçoit que ces investissements sont réalisés, par les contribuables, en fonction d'une exaspération à l'égard du poids de l'impôt. Ils ne jugent plus la qualité de l'investissement ; ils ne retiennent que l'impact que cette défiscalisation aura lorsqu'ils recevront leurs avis d'imposition. Les sociétés qui commercialisent ces produits le savent bien. Elles en abusent, d'ailleurs ...

Si vous me le permettez, je vais vous rappeler les quatre grands principes qu'il faudrait, toujours, appliquer avant d'investir :
 
  1. méfiez-vous des rentabilités trop alléchantes,
  2. écartez les intermédiaires trop insistants,
  3. évitez les implantations invérifiables car trop éloignées,
  4. comparez et prenez conseils auprès de professionnels indépendants ...
 

QUELS SONT LES DIFFERENTS PRODUITS DE DEFISCALISATION ?

En fait, il existe trois grands supports de défiscalisation :
 
  1. les produits immobiliers,
  2. les produits financiers,
  3. les produits industriels.
 

1- Les Produits Immobiliers de défiscalisation

Ce sont les investissements immobiliers les plus commercialisés, en France. Ils permettent d'obtenir une réduction d'impôts, en investissant dans l'immobilier.

Les lois de défiscalisation immobilière ont pour but de remédier à la pénurie de logements en France. Parmi elles, on peut citer :
 

Le loi Pinel

La loi Pinel vient en remplacement du dispositif Duflot, qui a succédé à la loi Scellier. Elle favorise l'achat d'un bien immobilier neuf ou réhabilité à but locatif, dans les zones géographiques où le marché de l'immobilier est tendu. Le bien doit être nu, servir de résidence principale pendant au moins six ans et le loyer inférieur à 20 % à celui du marché. 

La réduction d'impôt est de 12 % pour un achat avec un engagement de location de 6 ans, 18 % pour 9 ans et 21 % pour 12 ans. Elle ne doit pas dépasser 300 000 €uros et 5 500 €uros par mètre carré.
 

La loi Censi-Bouvard

La loi Censi-Bouvard encourage les investissements en logement meublé non-professionnel (LMNP) à l'instar des résidences touristiques, étudiantes ou les Ehpad. Les avantages fiscaux sont nombreux :
 
  • une réduction d'impôts égale à 11 % de la valeur du bien,
  • la récupération par le propriétaire de la totalité de la TVA (20 % du montant de l'investissement),
  • et la non-imposition des revenus locatifs perçus.
 

La loi Cosse

La loi Cosse consiste à mettre à la disposition d'un locataire un logement avec un loyer abordable, en contrepartie d'une réduction comprise entre 15 % et 85 % sur les loyers imposables. Ce dispositif a pour but de loger les familles aux revenus modestes.

Pour en bénéficier, le propriétaire doit signer une convention avec l'Anah (l'Agence nationale de l'habitat), entre le 1er février 2017 et le 31 décembre 2019. Pendant toute sa durée, il s'engage à louer le bien à titre de résidence principale de son locataire.
 

La loi Malraux

La loi Malraux est une incitation à la réhabilitation d'un immobilier locatif ancien. Ainsi, le propriétaire qui effectue des rénovations pour mettre son bien en location peut bénéficier d'une réduction d'impôts allant jusqu'à 30 % du montant des travaux. L'immeuble doit toutefois être loué durant 9 ans au minimum et se situer dans une zone géographique déterminée. De plus, le coût des travaux ne doit pas dépasser 100 000 euros.
 

2- Les Produits financiers de défiscalisation


Ce sont des placements financiers qui permettent d'obtenir des réductions d'impôts plus ou moins significatives. Ces produits ont pour but de favoriser le développement régional, ainsi que des secteurs ou des structures économiques soutenus par l'Etat. Les gains ne sont pas forcément exorbitants, et le contribuable prend des risques non-négligeables en effectuant de tels investissements. La promesse d'avantages fiscaux peuvent représenter, toutefois, un certain intérêt.

Parmi les produits financiers de défiscalisation, on recense :
 

Le FCPI (Fonds Communs de Placement dans l'Innovation)

Le FCPI vise à encourager les PME les plus prometteuses. Un placement peut faire bénéficier d'une réduction de 18 % sur l'impôt sur le revenu (dans la limite de 2 160 euros) et de 45 % à 50 % sur l'impôt de solidarité sur la fortune (plafonnée à 18 000 euros).
 

Les FIP (Fonds d'Investissement de Proximité) 

Le FIP a pour but de financer et de développer les PME régionales. Il permet d'obtenir une baisse de 18 % sur l'impôt sur le revenu (limitée à 2 160 euros) et de 50 % sur l'impôt de solidarité sur la fortune (plafonnée à 18 000 euros).
 

Les mandats de gestion ISF (Investissement direct dans les PME)

Les mandats de gestion ISF permet d'investir directement dans le capital d'une PME. Le contribuable obtient une réduction de 50 % sur son ISF. Il est cumulable avec un placement dans un FCPI et/ou un FIP, et le mandat doit être détenu 5 ans minimum.
 

3- Le Produit industriel de défiscalisation


Le dispositif Girardin est un produit industriel de défiscalisation "one shot". Il a pour but d'aider les entreprises qui sont basées dans les DOM-TOM, notamment en investissant dans des outils de production, exploitables sur le territoire pendant 5 ans sur le territoire.

Il est à ce jour le seul programme permettant d'obtenir une réduction d'impôts supérieure à sa mise initiale : défiscalisation entre 100 % et 115 % du montant investi.

 


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